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月極駐車場の経営を始めてみたいもしくは月極駐車場を経営しているけど思うように稼働率が上がらず悩んでいませんか？
実は月極駐車場を始めて稼働率を上げることはそんなに難しいことではありません。
なぜなら駐車場利用者の立場に立って考えることができれば自然と答えが見えてくるからです。
私は賃貸仲介会社で店長として４店舗を任された経験もあり現在も賃貸管理会社に勤務しておりますので不動産業界で２０年ほどの経験があり、コインパーキングの運営にも携わっていますので駐車場の売上を上げる方法を心得ています。
この記事では月極駐車場の経営の始め方と稼働率をできるだけ簡単に上げる方法をお伝えします。
この記事を読むと月極駐車場を始めるにあたっての注意点を把握でき、月極駐車場の稼働率を簡単に上げるための選択肢を広げることができます。
結論は月極駐車場の稼働率を上げることにより今よりも収益を上げることができ豊かな暮らしを実現することができます。
実は月極駐車場を始めて稼働率を上げることはそんなに難しいことではありません。
理由は地域最安値、地域一の品質、契約のない期間に売り上げを上げる取り組みを行うことにより初心者の方にもそれほど苦労することなく売り上げを確保できるからです。
具体的にはただ駐車料金を下げるだけでなく適正価格を把握することが重要なポイントになってきます。
月極駐車場の失敗しない始め方
月極駐車場の経営を失敗せずに始める１番の方法は、しっかりとした知識を身に着けることです。駐車場経営はそれほど難しくなく、必要最低限の知識があればスキルも資格も必要ないからです。
ポイントを押さえて正しい駐車場経営を始めてみましょう！
月極駐車場に適した立地
ご存じの方も多いと思いますが、一番大事なのは立地です。
どのような立地が好ましいかというと需要が供給を上回っている土地です。
駐車場は車を駐車する場所ですが、その場所に車を止めた後の利用者の行動を考えてみましょう。
家に帰る、会社に行く、社用車をとめる、駅を利用する、友人や親族の家に行くなど、駐車場を利用する人の目的は様々です。
あなたが月極駐車場を始めようとする土地の周辺を見回してみてください。
- 駐車場を借りてくれた人が帰る家がありますか？
- 通勤される会社がありますか？
- 駐車スペースが少ない会社がありますか？
- 駅がありますか？
上記を含めた駐車場利用者の目的を達成できる項目が多ければ多いほど需要が高いということです。
供給は単純に周辺の月極駐車場の駐車可能台数になります。
周辺の駐車場がすべて満車であれば、その横で駐車場を始めても埋まる可能性が高いですが、周辺の駐車場があまり稼働していなければその横で駐車場を始めると苦戦することが予想されます。
後ほど稼働率の上げ方をご説明させていただきますが、ここではあえて稼働率を下げて売り上げを上げる方法をお伝えさせていただきます。
「えっ！稼働率を下げて売り上げが上がるわけないじゃん！！」と思われるかもしれませんが、ある条件がそろった時にだけ実現することができます。
それが需給バランスが需要に大きく傾いている時で、わかりやすく言うと周辺の駐車場が常に満車で空いたらすぐに埋まる状況の時です。
商売の基本は【薄利多売】ですが、需要過多の土地では逆の視点も持っておきましょう。
周辺の駐車場が全て月額１０，０００円だったとしたら、自分の駐車場を１２，０００円に設定します。
普通であれば、だれも自分の駐車場を契約してくれませんが、周辺には空いている駐車場はありません。
では車を購入するタイミングを周辺の駐車場が空くまで待つでしょうか？
答えはNoです。
とりあえず高くてもあなたの駐車場を契約して、周辺の安い駐車場が空いた時にそちらを契約してあなたの駐車場を解約することになります。
ただし、当たり前のことですが稼働率が下がりすぎたら売上は上がりませんので、周辺駐車場を含めて稼働率が90％前後を維持できている時に、稼働率を下げて売上を上げることができる可能性があります。
上の表はAの駐車場、Bの駐車場、あなたの駐車場それぞれ１２台の駐車枠があり、すべての駐車場が満車の場合とあなたの駐車場だけ空きがある場合の売上予測です。
３年で契約者が入れ替わる＝３６人の契約者がいれば毎月１人の契約者が入れ替わる仮定です。
上記は的確な状況判断ができるようになるまでは、売上も稼働率も落としてしまう可能性を含んでおりますので、まずは近隣駐車場と同条件で募集を開始して様子を見ながら経験を積むことをおすすめします。
月極駐車場に適した土地の形状
一般的に自動車１台を駐車するために必要なスペースは、５ｍ×２.５ｍ＝１２.５㎡必要です。
一部の外車ははみ出してしまうこともありますが、９割以上の自動車はこのサイズに収まります。
自動車が駐車枠の前で旋回して駐車するためには、５ｍの通路幅が必要になります。
前面道路に垂直に面している駐車枠であれば、前面道路で旋回できますが、通行量の多い道路であれば落ち着いて車庫入れすることができず、運転に不慣れな方では契約を見合わせる方がいるかもしれません。
なので以下の図のような形状であれば奥の２台はバックで侵入しないといけませんが、比較的に誰でも簡単に駐車しやすい駐車場になります。
月極駐車場に必要な設備
一番必要な設備としては舗装になります。
舗装の有り無しで駐車料金が１割～２割ほど差がつきますし、砂ぼこりや除草などのメンテナンスにおいても大きな差が出てきます。
砂地や砂利の駐車場では、契約者から除草の依頼を受けたり、近隣住民から砂ぼこりのせいで洗濯物が汚れるから何とかしてほしいなど要望されることもありますし、野良猫に糞尿をされることもあるため、金銭的に余裕があればまずは舗装に投資しましょう。
月極駐車場で屋根付き駐車場やシャッター付きガレージは、まだまだ供給数が少ないので差別化にはなりますが、投資した費用を回収できるかというとリターンよりもリスクの方が大きいので、新たな設備投資としてはお勧めできません。
料金設定
料金設定の基本は、近隣の駐車場にあわせることですが、近隣に料金の違う駐車場があってどちらにあわせるか悩んでいる場合は、まずは安い方にあわせてください。
理由は簡単で、失敗した時のことを考えてみてください。
安い料金で募集を始めて、もっと高い料金で貸せるとなった場合は例えば１０台中５台を安くで貸して、後から契約になる５台分を高く貸せば軌道修正できますが、高い料金で募集を始めて、１０台中３台しか契約がない場合に、せっかく高い金額で契約した３台も新規の募集が自分より安い金額だとわかれば当然値下げしてほしいと言ってきます。
なので迷ったら安い金額で募集を始めて、値上げできそうなら後から値上げする方法を選びましょう！
月極駐車場の募集方法
自分で募集する
紹介料がかからず契約者にも仲介手数料がかからないメリットがある反面、看板を準備しないといけなかったり、電話にいつでも出られる状況にしておかないと機会損失になる可能性もあり、そもそも個人の電話番号に問い合わせをすることを避ける人も一定数いるというデメリットもある。
地元の不動産会社に募集を依頼する
看板設置の手間が省け評判の良い不動産会社に募集を依頼すれば安心感を得られ、たとえ旅行中でも機会損失を避けられる反面、紹介料を請求されたり契約者が仲介手数料を不動産会社に支払う必要があり、不動産会社の評判が良くない場合は募集の妨げになることもある。
月極駐車場の契約書
契約書には、契約当時ではなくトラブル発生時に契約内容を見直す役割があります。
なので適当に作成して契約してしまうと、トラブルが発生した際になんの役にも立たないことがありますので、内容はしっかりと吟味しなくてはなりません。
月極駐車場の失敗しない始め方をもっと詳しく知りたい方は
【初心者必見】駐車場担当者が教える【月極駐車場経営】の超簡単な始め方
をご覧ください。
月極駐車場のトラブル回避方法
月極駐車場を経営していると、駐車料金の滞納から始まり、契約者の駐車枠に部外者が駐車していたり、隣の契約車両が間違えて駐車していたり、思いもよらないトラブルに遭遇することがあります。
慣れてしまえばそれほど大きなトラブルに発展することは少ないですが、初めて対応する際は予備知識がないと慌ててしまいベストの解決策にたどり着けない場合も少なくありません。
月極駐車場の管理を委託する
自分で管理をすれば経験値も上がりやすく、管理会社に管理費用を支払う必要もないため自分で管理をしたくなってしまいますが、駐車場経営の経験が全くないのであれば、まずは不動産会社に管理を委託することをお勧めします。
理由は、簡単なトラブルでも処理方法を間違えてしまうと、契約者の信用を失い解約になってしまったり、不当な要求をされる隙を与えることにもなりかねないからです。
駐車場の管理料は、不動産会社によってさまざまで、管理料を月額総駐車料金の１０％に設定している業者があれば、４％に設定している業者があったり、管理料は駐車場の契約が入った際に駐車料金の１か月分を徴収する業者もあったりと、管理委託を検討する際は、必ず２社以上の業者を訪問し、管理内容や管理料を確認するようにしましょう。
不動産会社を訪問した際に確認してほしいのは、下記のどのタイプの不動産会社かということです。
不動産会社には３つのタイプがあります。
１，自分（会社）の利益しか考えない業者
２，貸主のことを第一に考える業者
３，借主のことを第一に考える業者
詳細は別の記事に記載しておりますが、自分の利益しか考えない不動産会社やリピーターを増やすことばかりを念頭に置いてより良い条件で借主に契約をさせて、紹介をもらおうとする不動産会社の社員が多かったり、中には店長の方針でそういう施策をしているお店もあります。
信じられないかもしれませんがこれは事実です！
本来、商売の基本は良いものを仕入れて必要としている人に売るですので、仕入れ先である貸主の希望を丁寧に聞き出し、借主とマッチングをして貸主の満足度が上がることでより良い商品（物件）を仕入れられるようになり、借主にもより良い物件を紹介できるようになるのですが、仕入れ先（貸主）をないがしろにし顧客（借主）のことしか見えてない不動産会社は、いつしかまともな仕入れができずバナナのたたき売りへと成り下がっていきます。１万円の価値がある駐車場を不動産会社の評判を上げるためだけに８千円で貸すのは嫌ですよね！
管理委託契約書の確認
管理を委託する業者を選定できたら、管理委託契約書を必ず一字一句漏らさず読んでください。
契約書を読んですべて理解できれば問題ないですが、初めて読んだ場合は必ず疑問や気になる点が浮かぶはずです。
それをわかったつもりで管理を委託してしまうと、トラブルが起きた際にあなた自身も不快な思いをすることになりますし、契約相手にも不信感を抱かせることになってしまいます。
気になったことは積極的に質問をして、しっかりと理解したうえで契約しましょう。
管理を委託しようと考えている場合は、
【初心者必見】月極駐車場を管理委託する際の注意点と業者の選び方3選
もお読みいただけると、より詳細な不動産業者の選び方を理解して頂けます。
月極駐車場の【超効率の良い】稼働率の上げ方
ここからは月極駐車場の稼働率を上げる方法をお伝えしたいと思いますが、駐車場経営に限ったことではなくできるだけ多くの選択肢を持つことが重要です。
駐車場の稼働率を上げる方法としては、
- 地域で一番安い価格に設定する
- 地域で一番設備を充実させる
- 月極駐車場以外の利用者を呼び込む
の３点が挙げられます。
月極駐車場以外の利用者を呼び込む
具体的には立地が良いのであれば、カーシェアリングに土地を貸してみたりコインパーキングにすることも検討してみましょう。
カーシェアリング
「カーシェアリングってどうすればいいの？」という声が聞こえてきそうですが、何も難しいことはありません。
タイムズやオリックスなどのカーシェアリングサービスを行っている事業者に対して、あなたの土地をカーシェアリングで貸し出したいと申し込みをすると、後日調査専門のスタッフにより駐車場の査定が行われ、「この駐車場ならば月額○○円で借り上げます」や「この駐車場では利用者が当社の基準まで見込めないので借り上げできません」と提案をしてくれますので、借り上げ金額に納得がいけば貸し出したら良いですし、納得がいかなければ他の業者を当ってみるのも一つの方法です。
カーシェアリングの査定は、コインパーキングの査定と違い、車を持たない利用者が徒歩で車を借りに来ることが多いので、コインパーキングよりもシビアな査定になることが多いです。
コインパーキング(自分で経営)
コインパーキングには、自分で経営する方法と運営会社に運営を依頼する方法があります。
自分で経営する場合はハイリスク・ハイリターンとなり、運営会社に運営を依頼する場合はローリスク・ローリターンとなります。
理由は、５台のコインパーキングを経営しようとした場合、精算機・フラップ・案内看板・工事費用などを含めるとイニシャルコストとしておよそ２００～３００万円ほど必要になります。
さらに２４時間のコールセンターも必須になるため、月額２～３万円のランニングコストと電気代も5,000円～１万円程度必要になります。
その費用を３０分１００円程度の料金で回収していくため、ある程度の頭金と運転資金を準備しておかないと経営が行き詰ってしまいます。
コインパーキング（運営を委託）
「コインパーキングの運営を委託する」というとたいそうに聞こえますが、要は駐車場を月極で貸し出すことと大して違いはありません。
日本には大小合わせて４００社を超えるコインパーキングの運営会社があると言われておりますので、どの業者を選ぶかにより、あなたの駐車場のポテンシャルを発揮してくれるかどうか大きく影響する可能性があります。
運営会社の選定基準としましては、大手企業を選ぶほど借り上げ賃料は安くなりがちですが、賃料の未払いなどのリスクは低減します。
逆に中小零細企業では、ネームバリューがない代わりに借り上げ賃料を高めに提示し、貸主に対してのメリットを出そうと努力していますので安心感をとるか実利をとるか選択しなければなりません。
無難な方法としては、大手企業と中小企業に相見積もりを依頼して、借り上げ賃料と安心感を天秤にかけ、選択するとリスクを減らせますが、勉強のために必要なことはそれぞれの業者にどのような値段設定で運営して、売上予測がいくらくらいなのかを聞き出すことができれば納得して契約できます。
駐車場シェアリングサービスを利用する
駐車場シェアリングサービスのメリットは、駐車場の登録を済ませておけばいつでも貸出しできることです。
- 月極駐車場に空き予定が出たとき
- 月極駐車場に空きがあるとき
- 月極駐車場の契約が開始するまでの間
- 自宅駐車場の空いている時間だけ
その他には、コインパーキングのように契約に縛られることもないですし、自分で経営できるのに初期費用が全く掛からない点が最大のメリットと言えます。
一つだけ覚えておかないといけないデメリットは、予約が入った場合はこちらからキャンセルできないということです。
ですので、予定がはっきりしていないときは、予約期間を短めに設定しておくと利用者に迷惑をかけずに済みます。
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月極駐車場の売上の上げ方をもっと詳しく知りたい方は
【超簡単】月極駐車場の【稼働率を上げる】基本的な３つの方法を駐車場運営会社の現役担当者が解説
をご覧ください。
