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「月極駐車場を経営してみたいけど始め方がわからない」「どんなことに注意したら良いの？」とお悩みではありませんか？
実は、しっかりした知識を身に着けることができれば、駐車場経営はそれほど難しくはありません。
なぜなら、やるべきことがわかれば、それほど多くのスキルは必要ないからです。
私は、マンション管理会社兼コインパーキング運営会社で実務経験があり、現在も継続して月極駐車場やコインパーキングの担当をしておりますので、必要最低限の知識と経験は持っています。
この記事では、初心者の方でも簡単に月極駐車場の経営を始められる方法を解説しています。
この記事を読むことで、月極駐車場を経営するために必要最低限の知識を得ることができます。
結論として、必要な知識を得た状態で、月極駐車場を経営することができ、心配や不安を取り除くことができます。
実は、しっかりとした知識を身に着けることができれば、駐車場経営はそれほど難しくはありません。
なぜなら、必要な資格もありませんのでポイントだけ抑えておけば大丈夫です。
立地
駐車料金や稼働率に大きくかかわってくるのが立地になります。
駅前や繁華街など人が集まる立地では需要が高まるため、駐車料金を高めに設定しても契約希望者が多く稼働率が高まる傾向にあります。
逆に周囲に住宅や目的となる施設がない場合、料金を安くしてもそもそも需要が無いため契約者が思うように集まらない可能性もあります。
これから駐車場用地を購入される方は、上記の点に注意して購入してください。すでに決まった土地で駐車場経営を検討している方は、自分の駐車場を契約した方がなんのために駐車場を利用するのかを考えてみると、需要の有無が把握しやすいと思います。
形状
配置
1台当たりの駐車枠のサイズをどのくらいにしたら良いかご存じですか？
一般的には長さ5000ｍｍ×幅2500ｍｍが基準になっています。
ですので、自動車１台分で12.5㎡必要になります。
例えば、下の図のように125平方メートルの土地があったとします。
このような形状であればロスなく10台の自動車を駐車することができます。
しかし、こんなロスのない駐車場ばかりではありません。
土地の形状にもよりますが、正方形に近い土地では下の図のような配置になります。
このような形状ですと、150㎡の土地に８台しか駐車できません。
しかも奥の２台はバックで侵入しないといけないため、敬遠される可能性もあります。
主な設備
舗装
舗装には、アスファルト舗装と未舗装（砂利や砂地）の2パターンがあります。
どちらが人気かと言えば、間違いなく舗装されている駐車場です。
なぜなら未舗装の場合は、降雨時に水たまりができたり、風が吹くと砂ぼこりが舞って車が汚れたり小傷がついたりするからです。
さらには舗装をしていないと、雑草が生えたり砂利の上に野良猫が糞をしたりするのでメンテナンスが大変です。
屋根・シャッター付き駐車場
付加価値としては、屋根付きやシャッター付き駐車場であれば、周りの駐車場との差別化を図ることも可能です。
特に近隣に高所得者層が住むエリアがあれば、フェラーリやランボルギーニなど希少性が高く、盗難や車上荒らしにあいやすい車種のオーナーも安心して車を駐車できるでしょう。
チェーンゲート
シャッター付き駐車場ほどの防犯性はありませんが、リモコンを所持している人にしかチェーンを操作できないため、契約者以外の車両に不正駐車される恐れはありません。
ただし、チェーンゲートの本体費用に加え、工事費用や車の台数分のリモコンも必要になるため、コストパフォーマンスは悪くなります。
料金設定
立地の次に稼働率に大きく影響するのが料金設定です。
駐車料金の設定方法は、以下のポイントを押さえて設定します。
まずは最寄りの月極駐車場の料金を調べます。ライバルと舗装状況や駐車のしやすさ、屋根の有無が同じ条件であれば基本的に最寄りの駐車場と同じ金額でスタートすれば大丈夫です。
もし最寄りの駐車場が舗装してあり、あなたの駐車場に舗装がない場合は、1,000円～2,000円下げて募集した方が良いですし、最寄りの駐車場があなたの駐車場よりも明らかに駐車しにくい配置であれば、1,000円程度高めに設定しても大丈夫です。
上記の基準はあくまでも目安ですので、あなたの試してみたい料金設定があればチャレンジをしていただいたら結構ですが、一つだけ必ず守らないといけないルールがあります。そのルールを守らないとそれまで頑張ってきたことが無駄になってしまいます。
そのルールとは、高い料金で頑張って募集をして何台か契約が入った後で、稼働率が思うように上がらないからと募集料金を下げることはNGです。理由は簡単で、高い料金で契約した後に安い料金で募集をしていることを知った契約者はどんな気持ちになるでしょう？値下げ交渉が入ることは目に見えてますし、交渉に応じなければ解約になってしまう可能性も十分にあり得るからです。
反対に台数が10台以上の駐車場で稼働率を早めに上げて収入を安定させたいのであれば、オープン記念で最初の3台だけ2,000円OFFなどのキャンペーンをするのも稼働率を上げるテクニックとしてありますし、契約開始から1年間は2,000円OFFなどのキャンペーンも稼働率アップにとても効果的です。
上の表は極端な例ですが、台数が多くなればなるほど募集開始時の稼働率アップが重要な課題となってきます。固定観念にとらわれず、試行錯誤してみてください。注意点は、先に契約した人が損をしたと思われないキャンペーンをすることが大切です。
もう1点、後ほど契約書の項目でも説明させていただきますが、上記のキャンペーンを実施する際は1年後に値上げをするのではなく、値下げしていた料金をもとに戻すという考え方を忘れないでください。契約中の料金を値上げするためには貸主・借主双方の合意が必要です。←とてもハードルが高いです！
募集
募集方法は大きく分けて３つになります。
自分で募集する
メリット
・紹介料がかからない
・契約者も仲介手数料がかからない
デメリット
・看板設置費用がかかる
・いつ問い合わせが入るかわからないため、電話に出られないと機会損失になる可能性がある
・個人の電話番号に問い合わせすることを敬遠されることがある
地元の不動産会社に募集を依頼する
メリット
・看板設置費用がかからない
・地元で評判の良い不動産会社であれば安心感を得られる
・旅行中でも機会損失を避けられる
デメリット
・紹介料がかかることもある
・契約者は仲介手数料を不動産会社に支払わなければならない
・不動産会社の評判が良くない場合、敬遠されることもある
月極駐車場検索サイトを利用し、インターネット上で利用者を募集する
メリット
・駐車場検索大手が多数参入しているため安心感を与えられる
・ネット世代の若者には受け入れやすい
デメリット
・徐々に増えてきてはいるものの40代以降の利用者には抵抗を感じられることもある
・複数のサイトに登録しないと、自分の駐車場にたどり着いてもらえない可能性あり
・紹介料を支払わなければならない
・契約者も仲介手数料を支払わなければならない
契約
月極駐車場を貸すということは、借りる人と契約を結ぶことになります。
当たり前のことですが、しっかり理解しておかないと思わぬトラブルに巻き込まれる可能性もありますので、最低限の知識を身に着けておきましょう。
契約の際には、契約書を交わします。
借りる場合は、貸主もしくは不動産会社が用意した契約書に署名・捺印するだけですが、貸す側になるのですから、契約書も後々のトラブルを見据えての内容を吟味しておかなければなりません。
とはいえ、たかが駐車場ですのでポイントさえ押さえてしまえば、ほとんどのトラブルは回避できますので、項目ごとに解説させていただきます。
契約書
契約書に記載すべき事項をお伝えします。
1.駐車場名
2.所在地
3.賃貸条件（駐車料金・保証金など）
4.振込先（支払い方法や振込み手数料の負担区分）
5.使用上の注意（使用者間の紛争は当事者間で解決することなど）
6.禁止事項（騒音や排気ガスによって近隣の迷惑になる行為など）
7.契約解除（駐車料金の2か月分を滞納した場合など）
8.解約予告（契約期間中に解約するときは甲乙双方１か月以上前に相手方に通知するなど）
9.返還義務（契約終了時には乙は直ちに車両を移動し駐車場を明け渡さなければならないなど）
10.保管責任の免除（理由の如何を問わず駐車中の車両にかかる盗難等一切の損害について賠償の責を負わないなど）
上記10項目は最低限盛り込んで、トラブル回避に努めましょう。
例として12,000円の駐車場をキャンペーンで1年間だけ10,000円で貸し出す場合は、駐車料金は12,000円と明記し、特約事項で「2022年1月1日から2022年12月31日までの駐車料金は10,000円とする」の文言を入れておけばOKです。
特約事項には「解約月の日割り計算はしない」の文言も入れておくべきです。
理由は、上旬に駐車場を利用しなくなっても月末までの駐車料金を徴収できることもありますが、解約月の日割り計算を認めてしまうと計算方法の考え方の相違や振込金額の間違いなど、細かなトラブルや返金対応など業務が複雑になり非効率になってしまうからです。
保管場所使用承諾証明書（車庫証明）
借主が新車や中古車を購入する際に、警察署に貸主が署名・捺印した保管場所使用承諾証明書を提出しなければなりません。保管場所使用承諾証明書に署名・捺印する際に相場として駐車料金の1か月分もしくは１万円程度の手数料を徴収することができますが、その時に伝えても知らなかったと言われないように、必ず契約書に金額を明記しておきましょう。
車を購入する人は、保管場所使用承諾証明書と一緒に地図（配置図）を警察署に提出しないといけませんので、費用を頂戴するからには事前に地図（配置図）を作成しておき渡してあげましょう。
その際にコピーをしておくと次から手間もかからず時短になります。
手数料が高いと文句を言う人も、地図までお渡しすると金額に納得してくれる人も多いです。
料金未納
駐車料金は必ず支払わなければならないものですが、「ついうっかり」や「面倒くさい」など意外と滞納する借主がいることも事実です。
ここでの対応を誤ってしまうと話がこじれて変なトラブルに発展することもありますので、「ルールを守って」「毅然とした対応」を心がけてください。
具体的には、１日遅れただけで連絡するは過剰な気もしますが、支払い期日から１週間以内に１度目の連絡を必ず入れてください。
なぜなら、ルーズな人ほど相手の対応をよく見ています。
遠慮して10日も連絡を入れなければ、この貸主は関心が無いのだとなめられてしまいます。
そして契約書にも必ず駐車料金を○ヶ月滞納した場合は契約を解除すると明記してください。これが抜けているとなかなか契約解除ができず、無料で不法占拠されるばかりではなく次の利用者を募集することもできません。
連帯保証人
駐車料金が支払われるか不安な方は、連帯保証人や保証会社を利用することも一つの方法です。連帯保証人とは、借主の債務を連帯して保証する義務を負いますので、借主に滞納が発生した場合は、借主に督促するとともに連帯保証人にも同時に督促することが可能です。
連帯保証人をつけてもらうメリット
・借主に支払い能力がなくなったとしても、連帯保証人に支払い能力があれば駐車料金を徴収できる可能性がある
・連帯保証人になってくれる人がいる借主ならば、そもそも滞納のリスクは少ない
連帯保証人をつけてもらうデメリット
・契約書に連帯保証人の署名・捺印（実印）と印鑑証明書が必要なため、契約に時間がかかる
・連帯保証人になることを依頼したくない人も多いので機会損失が発生する
結論
・収益重視であれば、連帯保証人をつけない方が稼働率が上がりやすく、滞納されてもすぐに（1～2か月程度後に）契約解除してしまえばリスクも少ない
・経験上、駐車料金を滞納する人は5%前後なので、滞納しない95％の利用者を大事にすることに重点を置きましょう
保証会社
連帯保証人を頼みたくない理由に、連帯保証人になってもらうと、逆に頼まれたときに断れないということがあります。そんな方には保証会社という制度もあります。
保証会社は事業として運営しておりますので、逆に連帯保証人を依頼されることもありません。
保証会社を利用するメリット
・連帯保証人をつけてもらう必要がなくなる
・滞納が発生したら、借主ではなく保証会社に連絡するだけで代位弁済が受けられる
保証会社を利用するデメリット
・保証料がかかる（初回最低保証料１万円程度、更新料１万円程度/1年毎）
・保証会社が倒産するリスクが0ではない
↳保証会社の引き落としサービスは使用してはいけない
↳保証会社が倒産した場合、滞納していない人の駐車料金も回収困難になるため
結論
・保証会社に費用を支払うことは、駐車場契約においてはまだまだ浸透していないため機会損失の可能性が高い
・滞納した時のために、保証金として駐車料金の１か月分を預かっておけば、滞納せずに解約した借主には返金できるため、機会損失になりにくい
トラブル
駐車場経営で発生することが多いトラブルは、主に下記の３点になります。
無断駐車
契約外の車両が無断で場内に立ち入り、不法駐車することがあります。
発見した際は、車種とプレートナンバーがわかるように写真撮影し、警察に連絡しましょう。
私有地内なので駐車禁止の反則切符は切ってくれませんが、車両の所有者に連絡をしてくれます。
↳ただし必ずつながるとは限りません。
ここで絶対にやってはいけないことは自力救済（タイヤをロックしたり、不法車両を傷つける行為）です。
これをやってしまうと被害者と加害者の立場が逆転し、迷惑をかけられているのに損害賠償請求される可能性もあります。
料金未払い
駐車場を経営していると支払いが滞ってしまう契約者も出てきてしまいます。
滞納が発生したら１週間以内に電話連絡し、支払い期限を決めましょう。
この時点で焦りは禁物で、滞納者が電話に出るうちは回収見込みは十分ありますので、「今日中に支払え」など借主に物理的な負荷をかけすぎてしまうと、次回から電話に出なくなる可能性が高いので２～３日の猶予は与えましょう。
電話に出ない場合は、督促状を簡易書留で郵送します。
家が近くてもポストに投函してはダメです。
書留の費用がもったいなくても普通郵便ではダメです。
滞納督促の大原則は客観的な証拠を残すことですので、必ず簡易書留で郵送してください。
１か月以上連絡がつかず滞納期間が２か月目に突入したら、内容証明郵便を送って○月○日までに支払いがない場合は契約解除しますと通告してください。
悪質な滞納者の中には、契約解除した後に「駐車場を利用できなくなったせいで損害を被ったので賠償しろ」と支離滅裂な要求をしてくる輩もほんの一握り存在します。
そんな相手に対抗するために、客観的な証拠として「簡易書留」と「内容証明郵便」による督促を徹底しましょう。
事故
駐車場内で事故や車上荒らしなど、予期せぬ出来事が発生することもあります。
基本スタンスとしては保管責任免除項目で無関係の立場をとった方が良いですが、あまり無下に突き放してしまうと契約者の感情を逆なでしてしまうこともありますので、TPOに応じて臨機応変に対応することが望ましいです。
防犯カメラを設置している場合の注意点ですが、警察から情報提供を求められたときに協力することは問題ありませんが、個人から防犯カメラの記録を開示するよう依頼を受けても必ず断りましょう。
万が一、ご近所さんの不倫現場などが映り込んでしまっていたらややこしいトラブルに巻き込まれてしまいますよ！
防犯カメラの映像は警察官に捜査関係事項照会書を提示されたときのみ開示しましょう。
まとめ
駐車場経営は特別なスキルも必要なくそれほど難しくないので、ポイントだけ押さえておけば大丈夫。
自分の駐車場を借りた人が、どんな行動をとるのかイメージすると需要がわかりやすい。
駐車枠のサイズは5000ｍｍｘ2500ｍｍ＝12.5㎡必要
舗装された駐車場の方がメンテナンスが手軽で、駐車料金も高く借りてもらうことができる。
屋根付きやシャッター付き駐車場を新設する場合は、明確なターゲットを絞り念入りに利回り計算をしましょう。
近隣の駐車場を参考に料金設定をして、経営開始時はキャンペーンで稼働率を上げることも必要。
ただし先に借りた人が損をするキャンペーンはNGです。
募集方法にはそれぞれメリット・デメリットがあるため、１つの方法にとらわれず３つとも試してもOKです。
後のトラブル防止のために契約書の内容はしっかりチェックし、不動産会社に募集を依頼する場合は契約書を使用させてもらうのも一つの方法です。その際には１０個のポイントが盛り込まれているか念のために確認しておきましょう。
保管場所使用承諾証明書に捺印する際は、地図（配置図）も必ず添えてあげましょう。
連帯保証人や保証会社にこだわると機会損失の可能性が高くなるため、滞納対策として保証金を預かる程度にし機会損失をできるだけ減らしましょう。
無断駐車は警察に甘えましょう。
滞納督促の大原則は証拠を残すこと。
管理はプロにお任せしたいという方は【初心者必見】月極駐車場を管理委託する際の注意点と業者の選び方3選をご覧ください。
