【超簡単】月極駐車場の【稼働率を上げる】基本的な３つの方法を駐車場運営会社の現役担当者が解説

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月極駐車場を経営しているけど思うように稼働率が上がらず悩んでいませんか？
実は月極駐車場の稼働率を簡単に上げる方法は大きく分けて３つあります。
なぜなら駐車場利用者の立場に立って考えることができれば、自然と答えが見えてくるからです。
私は賃貸仲介会社で店長として４店舗を任された経験もあり、現在は駐車場運営会社に勤務して３００を超える駐車場を管理しておりますので、駐車場の経営に関しては自信があります。
この記事では、月極駐車場の稼働率をできるだけ簡単に上げる方法をお伝えします。
この記事を読むと、月極駐車場の稼働率を簡単に上げるための選択肢を広げることができます。
結論として、月極駐車場の稼働率を上げることにより、今よりも収益を上げることができます。

実は月極駐車場の稼働率を上げる方法は３つありますが利用者の目線で見ていくと意外と簡単に答えが見つかります。
理由は地域最安値・地域一の品質・月極契約のない期間に売り上げを上げる取り組みをすれば稼働率は必ず上がるからです。
具体的には料金の下げ方を工夫したり、駐車場の品質を他の駐車場から見劣りしないように維持し、適正価格を把握することが一番大事です。

地域最安値

地域最安値とは、近隣の月極駐車場よりも安価で駐車場を提供することです。
ですが、勘違いしてほしくないのは「隣の駐車場が１５，０００円だからうちの駐車場は１４，０００円で募集をしよう」という安易な発想はやめましょう。

先ほども言ったように、ただ駐車料金を下げれば良いというものではなく、適正価格を把握することが大事なのです。つまり、隣の駐車場よりも価値のある駐車場を同額で提供したり、同等価値の駐車場を安価で提供することが必要です。

なので、無条件で駐車料金を下げれば良いと思っている人は駐車場経営にはあまり向いていません。
まずはあなたの駐車場から半径４００ｍ以内の月極駐車場をすべてピックアップして、駐車料金を調査します。
そして学校や会社、住宅など目的となる施設までの距離を確認します。

例として下図のような立地で周囲には他の駐車場や主な施設などがないものとし、ファミリーマンションから近隣駐車場までの距離が徒歩３分であると仮定します。
この場合、あなたの駐車場は近隣駐車場より１割程度駐車料金が高くても契約してもらえる可能性が高いです。

理由はターゲットがファミリーマンションで、入居者は小さな子供を連れている家庭が多いと予想できます。子育てをされたことのある方は身に染みて実感されていると思いますが、多少割高でも１番近い駐車場を利用したいという気持ちは容易に想像できると思います。

この場合の注意事項としては、マンションの戸数よりもマンションの駐車場可能台数が少ないこと、もしくは地域的に交通の便が悪く一家に２台以上の車を保有している場合に限られます。

地域一の品質

先ほどピックアップしたあなたの駐車場から半径400ｍ以内の駐車場に設置されている次の設備を書き出していきましょう。

・舗装状況（アスファルト　or　砂利　or　砂地）
・屋根の有無
・シャッターの有無
・チェーンゲートの有無
・駐車枠の幅
・前面道路の幅

舗装状況

あなたの駐車場が舗装されていて、近隣の駐車場が未舗装の場合は駐車料金を１割程度高めに設定することが可能です。未舗装の駐車場に駐車すると、降雨時に水たまりができたり、風の強い日に砂ぼこりで車に傷がついたりするからです。

屋根付き駐車場

屋根付き駐車場のメリットは、

・車の塗装や内装が日焼けしない
・夏場に車内の温度上昇が少なくなる
・鳥の糞が落ちてこない
・汚れにくい（完全に車体を覆いきれないと逆に汚れが目立つ）

という点があげられますので、あなたの駐車場に屋根がなく近隣の駐車場に屋根がある場合は１割程度値段を下げる必要があるかもしれません。

シャッター付きガレージ

シャッター付きガレージは、駐車場としての利用だけでなく倉庫などに使用されることもあり比較対象にはなりませんのでライバル視しなくて大丈夫です。
もしあなたがシャッター付きガレージをこれから始める場合は、設備投資の初期費用が高額になりますので、費用対効果をしっかり計算することが必要です。安易に決めずに必ず近隣の不動産会社で需要の有無や駐車料金の相場を確認し、稼働率が多少低下しても経営可能な場合のみ経営に踏み切ってください。

チェーンゲート

チェーンゲートを設置するメリットは、契約車両以外は入出庫できなくなるため不正駐車のトラブルがなくなるため、契約者の満足度は多少上がります。その代償として設置費用が高額（以前の相場で１５０万円程度）で、リモコンを契約者に配布するため紛失した際に費用の徴収など余計な業務が増えてしまうデメリットもあります。電気の引き込みも必要となりますが、駐車料金に反映できるとすれば数％程度でしょう。

計算式（例）

複合的に考えると、例１の図のような立地であなたの駐車場に舗装があり、近隣駐車場には舗装がなく、駐車場枠の広さ以外に差がなかった場合、下記の図のような相関関係になります。

近隣駐車場が満車の場合の値段設定基準例
近隣駐車場　10,000円
距離10％+舗装10％＝20％
あなたの駐車場は12,000円で貸し出せる可能性あり
※これはあくまで一例です。あなたの駐車場にあわせてカスタマイズは必要になります。

月極契約のない期間に売り上げを上げる取り組み

月極駐車場を経営していて、ある程度の台数以上契約が増えない場合は、そもそもその地域で月極駐車場の需要が少ない可能性もあります。そういう時には積極的に時間貸し駐車場の経営にも取り組んでみましょう。
時間貸し駐車場はコインパーキングと駐車場シェアリングサービスの2種類があり、大まかな違いを説明させていただきます。

コインパーキング

コインパーキングには運営会社にあなたの駐車場を貸し出し、運営会社が経営するパターンと、あなたがすべての設備を整えて自分で運営するパターンと2通りあります。

コインパーキング用地として運営会社に駐車場を貸し出す

コインパーキング用地として土地を貸し出す場合、運営会社と「駐車場一時使用賃貸借契約」を結ぶことになります。契約内容を要約すると、

・契約期間は３～５年間
・設備工事中は賃料免除を謳われることが多い
・契約期間内の貸主（あなた）からの解約は最後の３ヶ月分の賃料免除を謳われることがある
・トラブル発生時は運営会社が対応
・貸主（あなた）の費用負担は公租公課のみ(設備費用はすべて運営会社負担)

上記５点は契約内容に盛り込まれることになると思います。「駐車場一時使用賃貸借契約」を結ぶことのメリットは

・売り上げが安定すること
・トラブル対応は運営会社もしくはコールセンターで行ってもらえる点

デメリットは

・精算機や料金看板等を設置する場所を提供しないといけないので、５台分をコインパーキングにする場合、６台分のスペースを提供しなければならない
・まとめ貸しになるため業者のリスクを分散するという名目で月極相場の８０％くらいの料金で交渉される
・アスファルトにフラップ板を固定したり、ループコイルを埋め込むため契約終了後もモルタルで埋戻しされたりするので、本当の意味での原状回復をしてもらえない可能性がある
・不特定多数の利用者に利用される
・契約年数に縛りや違約金が発生する可能性あり
・運営会社の想定より売り上げが低いと値下げの可能性あり（会社によっては初めは高めに借りて１年後に値下げ交渉してくる業者もいる）

自分でコインパーキングを経営

結論から申し上げますとやらない方が良です。理由は、リスクが高いからです。コインパーキングの運営には料金設定以外にも様々なノウハウが必要です。ある日突然駐車場にナンバープレートのない車両を乗り捨てられた場合、適切に対処できますか？それ以外にもデメリットがあるのでご説明いたします。

メリット

・売上金額がそのまま収益になる
・好きなように料金を設定できる

デメリット

・５台程度のコインパーキングで初期費用が２５０万円ほどかかる
・コールセンターと契約すると月額１万円ほどランニングコストがかかる
・放置車両の対応など専門知識が必要
・最大限の売上を上げるためには料金設定にも知識と経験が必要

駐車場シェアリングサービス

最近注目されているシェアリングサービスが駐車場でも利用できることはご存じですか？自宅の駐車場が空いている時だけ貸し出したり、月極駐車場の契約がない期間だけ貸し出すことができます。今回は私も利用している「特P」のサービスを取り上げてご紹介させていただきます。

メリット

・最大のメリットは工事不要で、初期費用も掛からず、駐車場に余分な機械を設置する必要なし
・月極契約が入った場合は予約が入っていなければ即座に解約可能
・「特P」に会員登録した人しか利用できないため、利用者はすべて特定可能
・駐車料金は「特P」の担当者が提案してくれるため初心者でも安心
・慣れてきたら自分で料金設定も可能
・１コマ４時間以上で設定できるため料金設定の自由度が高い
・初期費用無料でサービス利用料は駐車場を利用されたときにのみ発生（駐車料金の３０％）
・オーナー登録すると今なら販促物を郵送してくれて駐車場認知に役立つ
・利用者の事故や・物損・退出遅延などのトラブルは「特P」のサポートが対応してくれる

デメリット

・予約制駐車場のため、回転率の良い場所ではコインパーキングほど売り上げが上がらない
・販促物を活用しないと認知されるまでに時間がかかる
・売り上げの３０％を手数料として支払う必要がある

「特P」試験運用

現在、私個人も駐車場を「特P」のシェアリングサービスで貸し出しております。私の場合は、土地も所有しておりませんしマンション生活ですのであるのは月極で契約している１台分の駐車場のみです。その駐車場も自家用車を駐車するために借りておりますので、普段は自家用車を駐車しています。

私のケースは特殊な例かもしれませんが、駐車場の契約では転貸は禁止されておりますが、管理組合の理事長にトラブルが起きたら即解約することを条件に転貸の許可を得て試験的に運用しております。土日祝日は私が車で通勤し、平日は家内が車で通勤するため、毎日９時～１６時までは駐車場が必ず空いています。その１日７時間のすきま時間を利用しての運用なのであまり参考になるかわかりません。

駐車場の立地は、小学校や幼稚園から徒歩２～３分の場所で周辺にはファミリーマンションが数棟あります。目の前に５台分のコインパーキングがあります。コインパーキングの料金は６０分２００円（２４時間最大料金６００円）で運営されてます。

私の駐車場では認知度が上がれば、７時間４００円～５００円でも稼働率６０％で推移できると見込んでおります。理由は、近隣のコインパーキングは平日の昼間は３～５台、土日は５～６台の車が常時駐車されていますのでその中の１台を引っ張ってくるだけなので実現できる可能性はかなり高いと思っております。

見込み売り上げは
４００円×３０日×６０％＝７，２００円
１１，０００円で月極契約している駐車場で、すきま時間にだけ貸し出して収益を得ることができますので

運用実績としては、登録後１か月で２件の予約が入りました。転貸禁止の駐車場でなければ、コインパーキングから見える位置に販促物と駐車料金を掲示し、１０件は売り上げが上がったと想定しています。ですが、タラレバを言っても仕方ありませんので、今の状況での最大限の売上と稼働率を追求してみます。