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月極駐車場を経営したいけど自分でもできるかどうか悩んでいませんか？
実はほとんど手をかけることなく経営できてしまいます。
なぜなら不動産会社に管理を委託すればそれほど費用も掛からずほとんどのトラブルをプロが解決してくれるからです。
私は賃貸仲介会社で店長として4店舗を任された経験もあり現在も賃貸管理会社に勤務しておりますので、不動産業界で２０年ほどの経験があります。
この記事では月極駐車場をできるだけ簡単に経営できる方法をお伝えします。
この記事を読むと月極駐車場を簡単に経営できるだけでなく、どんな不動産会社に管理を委託したら失敗が少ないかがわかります。
結論は月極駐車場の管理を不動産会社に安心して委託することにより、別の事業に時間を割くことができます。
実は月極駐車場はほとんど手をかけることなく経営できてしまいます。
理由は管理を不動産会社に少ない管理料で丸投げできるからです。
具体的には駐車料金の５％や月額１万円程度で管理委託できます。
管理委託とは、借主の募集から契約や解約の手続きはもちろん、駐車場内でのトラブルまでほとんどの対応を委託することができます。
管理委託料として集金額の５％や月額１万円程度を支払ったり、契約時に１か月分の手数料を支払うケースもあります。
私が担当している駐車場でも３通りの管理契約があり、
１，毎月駐車料金総額の４％を管理料として受領する
２，毎月の管理料は受領しないが、新規契約のたびに駐車料金の１か月分を受領する
３，月末の契約残台数×５００円を受領する
１と３に関してはある程度の台数がないとパーセンテージが上がったり、金額が上がることが多いです。目安としては駐車場一カ所につき月額１万円くらいの管理料を支払わないと受けてもらえないことが多いです。
専門家に仕事を依頼するので、何らかの報酬は必ず必要になります。ですので、面倒くさいことはしたくないにもかかわらず、費用も払いたくないということは通用しません。
管理委託する際の注意点
良い業者の見分け方
良い業者とはあなた（貸主）のことを第一に考えてくれる業者（担当者）です。
ここで大事なことは「お客様第一主義」ではなく「あなたのことを第一に考えてくれる」です。
不動産会社には３つのタイプがあります。
１，自分（会社）の利益しか考えない業者
２，貸主のことを第一に考える業者
３，借主のことを第一に考える業者
民間の事業者なので会社の利益を追求することは当然ですし、そこで働く従業員が自分の給料の査定が上がるように会社に利益をもたらそうとすることは決して悪いことではなく、資本主義の原理原則に基づいた行為に間違いありません。
この原理原則があったとしても、自分の利益しか考えない業者とは付き合ってはいけません。
すべての考え方が自己中心的で「人のふんどしで相撲を取る」ことに罪悪感を感じない業者がいまだに存在することを覚えておかなければなりません。
極端な例を挙げるとすれば、
駐車料金は月額１万円 管理料無料 現在の空車は1台のみ
契約時の事務手数料は貸主・借主双方から不動産業者へ１か月分支払う
こんな管理委託契約を結んだ駐車場に、２ヶ月の短期契約希望者が現れたとします。
あなたにとってメリットのある対応は次のＡ・Ｂどちらでしょうか？
Ａ 「ご契約ありがとうございます」と契約希望者をもてなす
Ｂ 「今回はご希望に添えません」とお断りする
先ほどの３つのタイプの不動産会社はそれぞれどのような対応をするでしょうか。
１，自分の利益しか考えない業者は契約を成立させます。
理由は、契約を締結すれば貸主・借主双方から事務手数料を受領できるため２万円の収益を得られるから
しかも短期で解約してくれたら、すぐに空きが出るため短期で回せば回すほど自社の利益が増えるため
２，貸主のことを第一に考えてくれる業者は契約を断ります。
理由は、２ヶ月の契約で貸主が１か月分の手数料を支払っていては収益率が悪すぎるため
２ヶ月の間に長期で借りてくれる契約希望者が現れた場合にマッチングできなくなってしまうから
３，借主のことを第一に考えてくれる業者は契約を成立させます。
理由は、店頭に来る借主が一番大事な顧客と思ってしまっているから
この人の無理を聞いてあげると、口コミで自社の評判が上がると思っている
あなたが本当に管理を委託するべき不動産業者は、１ですか？２ですか？それとも３ですか？
私が管理を委託する業者は・・・残念ながら１～３にはありません。
少し意地悪な問題でしたが、私なら下記の対応ができる業者（担当者）に管理を依頼したいです。
契約希望者「２ヶ月だけ駐車場をお借りしたいのですが契約できますか？」
業者「短期の契約でも事務手数料は１か月分頂戴しておりますが、それでもよろしければ貸主様に交渉してみます」
契約希望者「交渉お願いします」
業者「２ヶ月の短期契約希望者様がいますが、イレギュラーなので貸主様からの事務手数料は免除させていただきますが如何いたしましょうか？」
貸主「長期契約が希望ですが事務手数料を免除していただけて２ケ月分の駐車料金が頂けるのならお願いします」
業者「ありがとうございます、契約を進めさせていただきます」
業者「貸主様から短期契約のOKがとれましたので２ヶ月だけでも駐車場をご利用いただけます」
契約希望者「ありがとうございます」
このような対応をされたら如何でしょうか？
ここで重要なのは、登場人物３者とも利益を得られたということです。
「契約希望者は駐車場を借りることができた」
「貸主は２カ月分の賃料が得られた」
「業者は本来断るべき契約を締結し、１カ月分の事務手数料を得られた」
「手数料１ヶ月分サービスくらい大したことではないでしょ？」という人は駐車場経営には向いていません。
このようにＷｉｎＷｉｎＷｉｎの関係を築くことができる業者を見つけ出してください。
管理契約書の確認
管理契約書の確認は大事な作業です。契約書というと拒絶反応を示す方もいらっしゃいますが、ここを疎かにしてしまうと元も子もなくなってしまいますので、契約条項は一字一句漏らさず確認しわからないことはどんどん質問しましょう。
ポイントは、
１，管理料はいくら（何％）か？
２，契約期間（期間内の解約に違約金等は発生しないか）
３，管理の範囲（どのようなトラブルにどの程度対応してもらえるか等）
４，集金管理は頼まない
不動産業者の中には、チェーン展開する大手の業者もあれば高齢の方が一人で営業しているような小規模な業者もあります。管理委託する中で集金管理はあまりお勧めできません。理由は、万が一不動産業者が倒産した場合に、借主が支払った駐車料金はすべて回収不能になってしまうからです。
月極駐車場に入るクレーム
月極駐車場を経営していると様々なクレームが入ります。
どのようなクレームが入るのか確認していきましょう。
他人の車を駐車されている
契約者の枠に見ず知らずの車両を駐車されることがあります。この際の対応としては「駐車枠を貸しているだけなので管理は契約者様ご自身でお願いします」と言えなくもないですが、塩対応はあまりお勧めできませんので模範解答としては「こちらから警察署に連絡を入れますので、プレートナンバーと車種と車の色を教えてください」になります。
警察に連絡を入れると、警察が管理している個人情報で車の所有者に連絡をしてくれます。スムーズに連絡がつけば所有者が車両の移動に来ますが、情報が古いと連絡は付きませんでしたと回答されます。
警察は民事不介入のため、私有地内の不法駐車に関しては駐車禁止の切符を切ってくれません。しかも以前は迷惑駐車の張り紙をしてくれましたが、最近は貼り紙もしてくれなくなりましたので、貸主もしくは管理会社で対応しなければなりません。
ここまですれば、こちらに向いていた契約者の怒りの矛先が収まっていくことを実感できると思います。あとはもし空いている車室があれば一時的に避難させてあげればそれ以上文句を言う契約者はほとんどいません。（ここまでしても駐車料金の減額等を要求してくるような契約者であれば解約してもらった方が後々のために良いと思います）
枠をはみ出している
契約者の車両に間違いはないのですが、運転技術が未熟なのか性格が大雑把なのか自分の契約枠をはみ出して駐車したり周りの契約者のことを気にしない我が道を行くタイプの契約者も中にはいます。
その際は、はみ出して駐車している契約者に至急連絡をとり枠内に駐車するように促してあげましょう。
水たまりができる
降雨時や雨上がりに駐車場に水たまりができることがあります。主に未舗装の駐車場に多いですが、毎回同じ場所に水たまりができるのであれば、砂利を入れるなどをして対応をしないと利用者の満足度が下がってしまいます。
草が伸びている
これも未舗装の駐車場に多いですが、雑草が伸びて車の乗り降りに支障をきたしたり、駐車枠の中に伸びてくると風で揺れた際に車両に傷がついてしまうため、４～１０月くらいの間は毎月見回り短い間に処理してしまいましょう。舗装してある駐車場でも、アスファルトと壁のすきまなどから逞しく生えてくる雑草もありますので確認を怠らないようにしましょう。
アイドリングをやめてほしい
駐車枠の裏に民家や共同住宅があるときに多いですが、契約者がエンジンをかけてすぐに出発しなかったり、駐車後にすぐにエンジンを止めなかったりすると、近隣住民からクレームが入ることがあります。
近隣住民と揉めると駐車場経営がやりずらくなるため、該当車両の契約者に電話連絡をしたりアイドリングストップの貼り紙をするなど早急に対応しましょう。
おまけ
クレーム対応の基本はクレームの原因を取り除くことですが、もう一つ大事なことがあります。それは大げさに「やりましたアピール」をすることです。
例えばアイドリングをしていた契約者にちゃんと話をして今後はエンジンをかけたらすぐに出発をして、駐車したらすぐにエンジンを切ると約束してくれたとしても、クレームを言ってきた本人には本当に対応したのかどうかが伝わりません。
手っ取り早く対応したことを知らせるためには、やはりアイドリングストップの貼り紙や看板を現地に設置することが一番効果的です。
この方法はアイドリングだけではなく、すべてのクレーム対応に効果がある方法なので覚えておくと役に立ちますよ！
管理委託の必要性
管理会社の主な役割は一次対応です。クレームなどの連絡を受けた際に対応するべき案件か、対応するべきではない案件かを客観的に判断し、対応するべき案件の対応方法を貸主に助言する役割を担います。
ですので管理を委託していたとしても、草が生えてくればあなたに除草の義務が発生しますし、水たまりができればあなたが砂利や砂をもってきて水たまりができないように処理する、もしくは専門業者を手配して対応を依頼しなければなりません。管理会社に対応を依頼する場合は管理料とは別に実費+諸経費を支払わなければなりません。
主なクレームの内容を挙げさせていただきましたが、地域によっても色々なクレームが発生する可能性もありますし、この程度であれば自分で対応できると思えるのならば、管理を委託する必要はありませんが初めて駐車場経営をするのであれば、まずは信頼できる業者に管理を委託して契約期間が終了する際に更新するかどうかを検討してみては如何でしょうか。
管理業者の選び方
ここまで読み進めて頂いたあなたには、良い管理会社の選び方はほぼお分かりかもしれませんが、おさらいをしておきましょう。
１，貸主のことを第一に考えてくれる業者
２，客観的な判断をして助言をしてくれる業者
３，自分と気の合う人が担当してくれる業者
記事の中で気の合う人が担当してくれる業者とはあえて記述しておりませんでしたが、対応してくれるのはAIではなく人間ですので、優良な会社であっても中には担当者と気が合わないこともあります。
価値観が合わない相手をパートナーとして管理を委託することはしたくありませんし、万が一何らかのトラブルが発生した場合に後悔することになりますので、不動産会社を訪問して駐車場募集の相談をした際に信頼できると感じれば管理を委託しても良いですし、何か引っかかると感じれば他の業者にも声をかけてみるべきです。
管理を委託せず自分で管理をしようと考えている方は
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