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「経営している賃貸住宅で入居者が亡くなってしまった」もしくは「親が自宅で亡くなってしまい売却したいが事故物件って売れるの？」と悩んでいませんか？
実は事故物件は告知義務があり、値下げをしなければならない可能性がありますが、それって本当は事故物件ではないかもしれませんよ！
なぜなら住居内で人が亡くなっただけでは事故物件とはみなされず、告知義務も発生しないケースがあるためです。
私は、前職の賃貸仲介会社で11年と現在の賃貸管理会社で8年の不動産会社での経験がありますが、事故物件に遭遇したこともありますし、人が亡くなられても事故物件に該当しなかったケースに遭遇したこともありますので、不動産投資を始めたばかりの方や、実家を相続してお困りの方に最低限の判断基準はお伝えすることができます。
この記事では【所有物件で入居者が亡くなられてしまってどうしたらいいのかわからない人】や【ご実家を相続したが、売却するのにどこに相談したらいいのかわからない人】におすすめの方法をお伝えさせていただきます。
この記事を読むと、どうすれば騙されることなく不動産経営を継続したり、相続不動産を売却すればいいのかがわかります。
結論は必要な知識を身に着けて、悪意のある人に騙されないようにレベルアップすることが必要です。
実は事故物件は告知義務があり、値下げをしなければならない可能性がありますが、それって本当は事故物件ではないかもしれませんよ！
理由は2021年10月まではすべてがグレーゾーンであった人の死が、国土交通省がガイドラインを発表したことによりかなり明確な線引きをされたからです。
居室内での病死や自然死、事件性のない事故死などは一部の場合を除き事故物件には該当しなくなりました。
事故物件とは飼い主もしくは借主に心理的瑕疵をもたらすものと解釈されています。
言い換えれば多くの人が物件を購入したり、賃借する際の判断に大きな影響を及ぼす内容かどうかということです。
【事故物件】とは
不動産取引において事故物件とは、大きく分けて下記の３種類があります。
- 自殺があった物件
- 殺人に匹敵する事件があった物件
- 自然死ではあるが、発見が遅れ特殊清掃や大規模リフォームが必要になった物件
詳しくは、国土交通省が定める宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドラインをご確認ください。
この３つに当てはまる場合は、聞かれなくても自発的に告知する義務がありますので、賃貸住宅を経営している方は必ず告知をしてください。もし故意に告知をせずに契約が締結され、入居直後に発覚した際には、決済金の全額返金はもちろんのこと引っ越し費用や転居先の敷金・礼金や損害賠償費用を負担しなければならなくなる可能性があり、メリットは一つもありません。
仕事としてではなく、実家や住居を売却される際には【不動産業】とはみなされないため実は【告知義務は発生しません】。しかし重要なことは【不実なことを告げてはならない】という部分では不動産業ではなくても当てはまる部分ですので、不動産業者から必ず質問されますので事実上告知せざるを得ないです。
【事故物件に該当しない物件】とは
よく事故物件と勘違いされる物件として下記の物件があります。
- 入居者が老衰や病気で亡くなられた物件
- 階段などから誤って転落して亡くなられた物件
- 浴室での溺死や食事中の誤嚥などにより亡くなられた物件
これらの物件はそもそも事故物件に該当しないため告知する義務もなければ、値下げして賃貸する必要もなければ買い叩かれる必要もありません。
事故が起きたときの関係者（所有者側）の気持ち
実は告知義務のあるなしにかかわらず、賃貸経営をしている物件で人が亡くなられると精神的にダメージを受ける方は意外と多いです。不動産投資を始めたばかりの人が特殊清掃が必要な部屋に遭遇すると、賃貸経営をやめることを考える人が多数いらっしゃると思います。
私は前職で、紹介した借主からの家賃が２ヶ月分滞納していると連絡があり、電話をしてもつながらないため、警察に安否確認の依頼をして部屋を訪れたところ、初めての事故物件に遭遇しました。
ドアを開けた瞬間に見たこともない大きさのハエが数匹飛び出していき、嗅いだことのない異臭が鼻を突きました。警察官からすぐに部屋から遠ざかるように促され、ご遺体が運び出されるまでは部屋を確認することもできず、最後に部屋の窓を全開にして店舗に戻る途中で衝撃を受けました。
物件から１００ｍほど離れても先ほどの異臭が周囲に漂っていて事故の情報を拡散させてしまうと思い、急いで部屋に戻って窓を閉め切ったため、室内の喚起すらすることができませんでした。
事故が起きた物件は、当社の管理物件で物件担当が私だったので、これからこの物件とどう向き合えばいいのか、こんなことがあるなら転職してしまおうかなどと当時は悩んだりもしました。
さらに事故発見の翌日にマンションの所有者が店に「こんな大ごとになってどう責任を取ってくれるんだ」と怒鳴り込んできたことも、鮮明に記憶に残っています。所有者としてもまだ２０年近くローンが残っており、明確なガイドラインがない時代だったので、先行きの不安から抑えきれない気持ちをぶつける先が当社しかなかったんだと思います。
マンション経営も大事ですが、自分の心を病ましてまで続けることではないと思いますので、事故が起こってしまった際には、対応策は賃貸仲介会社や管理会社でも教えてくれますが、心のケアまではしてくれませんので、受け止めきれなくなった場合は、手放すことを検討しても罪ではありません。
事故が起きたときに身に着けておきたい知識（まとめ）
- 人が亡くなったからと言ってすべてが事故物件に該当するわけではない
- 事故物件には告知義務がある
- 事故物件の告知義務期間は概ね３年（ワイドショーなどで大々的に取り上げられた事件はその限りではない）
- 事故物件でなくても不実なことを告げてはならない（人が亡くなっているのに亡くなっていないと告げるなど）
所有物件を売却する際に、不動産業者には告知義務があるため、あなたの物件に心理的瑕疵（人が亡くなったことがあるか等）を書面（アンケート）で提出を義務付けられることがほとんどです。（ここで事実と異なることを記入すると不実のことを告げる行為にみなされます）
怖いのは、不動産業者は良い会社や良い人ばかりではないということです。上記のことを知らないと、事故物件ではないのにさも事故物件であるかのような言い回しをされ、どんどん不安を煽られ、最終的に安値でも手放してしまいたいと思いこませてくる営業マンは少なくありません。
そうならないためには、必ず下記の３社から見積をとることが必須です。
- 大手の不動産売買業者
- 地元で一番人気の不動産業者
- 事故物件や類似物件の買取（仲介ではなく自社での買取）を専門に扱っている業者
理由としては、1.大手は色々な販売網を持っているため全国的にネット発信してもらえ、2.地元で人気の会社は口コミでも販売することができ、3.専門業者は自社で買取り有効活用したり、値崩れさせずに転売するスキルを持っているからです。
1.大手の不動産業者と2.地元で一番人気の不動産業者は、地域によって差があると思いますのでご自身で一番良いと思う業者を選定して頂けたらと思いますが、3.は特殊な業者ですので、自社での買取をしている業者を１件だけご紹介させていただきます。ほかにも同様の業者はあるかもしれませんが、【訳あり物件買取プロ】は仲介ではなく自社買取のため、販売する自信がない業者に比べ、自社で運用する査定がすぐに出せるため、スピーディーで高額な買取を売りにしています。また地方局ではありますがTVCMを放映していたこともありますので、同業他社よりも信頼できます。
とはいえ、不動産にはケースバイケースで得意不得意が必ずあるため、大手不動産、地域一番業者、訳あり物件買取プロの３社に声をかけて自分が一番信頼できると思えた会社に依頼しましょう。
